ANNIUS HOORNSTRA
STADS- & GEBIEDS­ONTWIKKELAAR

Parallelle plan­ontwikkeling (van 6 naar 2 jaar met tot 50% minder capaciteit)

De traagheid van het ontwikkelen van woningbouwplannen ontstaat onder andere doordat tijdens het proces de voorwaarden veranderen. Kosten stijgen, opbrengsten dalen, wet- en regelgeving verandert, beleids- of bedrijfsstrategieën worden aangepast. En nooit tegelijkertijd.

Om hier minder afhankelijk van te zijn is het zaak veel aandacht te besteden aan het versnellen van procedures, het organiseren van een goede escalatielijn, draagvlak en samenwerking. In opdracht van het ministerie van BZK is in samenwerking met Fakton uitgewerkt hoe binnen 2 jaar een plan te ontwikkelen, met tot 50% minder capaciteit en grotere slagingskansen.

Er zijn mogelijkheden voor verdere versnelling bij het opstellen van omgevingsplannen en de combinatie met parametrisch ontwerpen. Zie hier voor de eerste inzichten van de 3 pilots.

Werkzaamheden

Parallelle Planning bij 3 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties iov Min. BZK

Ruimtelijke keuzen in de MRA

Essay Life cycle financiering Openbare Ruimte iov City Deal Openbare Ruimte

Succesfactoren voor gemeenten bij de bouw van sociale huurwoningen iov Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties

Maatschappelijke impact gebiedsontwikkeling ism Watertorenberaad iov min. BZK en I&W en MRA

Bekostiging klimaatadaptieve MRA

'Parkmen', omzetten van parkeervelden naar maatschappelijke meerwaarde in kwetsbare wijken samen met JAM’architecten, Advier en Bende (ThePositiveLab)

Maatschappelijk brede welvaart en drijvende steden samen met POSADMAXWAN (ThePositiveLab)

Voorzitter Regionale versnellingstafel woningbouw Holland Rijnland

Verdieping Financieringwijkaanpak in 4 cases iov Platform 31

Columnist Gebiedsontwikkeling.nu

Raad van Toezicht Warmtenet Zaanstad

Denktank Woningmarkt

Moderator Hackaton versnelling bouw sociale huurwoningen Breda iov gemeente en woningcorporaties

Groningen Suikerzijde, naar een maatschappelijk impact gestuurde gebiedsontwikkeling ism Watertorenberaad

Maatschappelijke impact centraal, casus Beatrixkwartier/Utrechtsebaan ism Watertorenberaad

Workshop Klimaatpositieve gebiedsontwikkeling Zuidplaspolder iov AM (ThePositiveLab)

Longread Financiering van de wijkaanpak iov Platform31 en Wijkwijzer

Kwartiermaker Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid Delft West

Parallelle planontwikkeling ministerie BZK

Masterclass Klimaatadaptatie Waterschap Zuiderzeeland

Identificeren opbrengsten groen – blauwe ambities Almere Pampus (ThePositiveLab)

Moderator inspiratiesessie Omdenken in de wijkaanpak voor Talis

Second opinion tender Strandeiland IJburg (ThePositiveLab)

Analyse gebiedsontwikkeling Zeestad Den Helder

Advies Koopsmarter

Advies Aankoop sociale huurwoningen Gemeente Amsterdam

Debat 'Het doolhof van de Amsterdamse Erfpacht' Balie (5-7-2021)

Onderzoek Ministerie BZK: Voorkomen weglekeffecten bij Rijksbijdragen gebiedsontwikkelingen

Bouwmeester Gemeente Lelystad

Kwartiermaker Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid Den Haag Zuidwest

Quick scan organisatie gebiedsontwikkeling Amstel 3

Een open warmtenet kan ook echt goedkoper

De ACM ontbreekt het aan instrumenten om de energieprijzen van warmtenetten te beperken. In Zaanstad ligt een open warmtenet waar de afspraak is dat de energieprijs bij aanleg 5% lager ligt dan de marktprijs en maar voor de helft stijgt met de gasprijs en voor de andere helft met de inflatie.

Helemaal geen gekke afspraak wanneer de bron van het warmtenet grotendeels niet bestaat uit gas. En het warmtenet (niet veel meer dan geïsoleerde pvc buizen) voornamelijk publiek wordt gefinancierd met lage rendementseisen.

Link

Inspiratie voor woonprogramma uit kwetsbare wijken

Zowel in Den Haag Zuidwest als in Delft West wordt duidelijk uit gesprekken met bewoners dat er veel te winnen is in het verrijken van het ruimtelijk programma.

Jongeren willen heel graag het huis uit. Ze staan aan het begin van hun carrière en zijn geholpen met begeleiding en hebben ook behoefte om leeftijdsgenoten te ontmoeten (zie hier de herintroductie van les foyers de jeunes travailleurs). Ouderen zien op tegen de eenzaamheid. De oplossing van woongroepen voor ouderen bestaat al. Starters willen betaalbaar wonen. Er is behoefte aan betaalbare werkruimte en plekken om andere ondernemers te ontmoeten. Huiswerkruimte, ontmoetingsplekken enzovoort.

Voor plannenmakers een goudmijn aan inspirerende bouwstenen. Soms is de financiering nog een puzzel, maar gegeven de brede meerwaarde, van het aan het werk helpen van jongeren tot het voorkomen van eenzaamheid, is dat op te lossen.

#Moonshot: Brede welvaart als kader voor gebieds­ontwikkeling 2.0

Vrij naar Mazzucato ligt er een uitdaging om te komen tot een rol van de overheid waarbij de overheid de markt uitdaagt om de brede maatschappelijke missies te realiseren. Dat gaat verder dan het bouwen van zoveel mogelijk woningen.

In een verkenning in samenwerking met het Watertorenberaad in opdracht van de ministeries van BZK en I&W en de MRA wordt scherp dat er ook kansen liggen door vanuit een breed perspectief naar gebiedsontwikkeling te kijken. Achter het organiseren van werkgelegenheid, het creëren van ontmoetingen, het uitwisselen van energie, het vergroten van biodiversiteit of het betaalbaar houden van wonen ligt een maatschappelijke meerwaarde verscholen.

Dit vraagt om andere samenwerkingsverbanden en andere partners, denk aan zorgpartijen en waterschappen. Daarbij zijn de missies wel duidelijk, maar moeten de oplossingen nog worden ontdekt. Daarop moeten overheid, non profit organisaties, de markt en de burgers elkaar uitdagen.

Het rapport van het Watertorenberaad "Samen Slim, naar een maatschappelijk investeringsmodel voor gebiedsontwikkeling vindt je hier: Publicatie Samen Slim 

Een coƶperatief energiebedrijf voor de nieuwbouw

Technisch is het al jaren mogelijk om energieproducerende woningen te maken, ook bij appartementen. Toch gebeurt het vaak niet omdat de consument er niet voor wil betalen en of dat slimme ondernemers in dit gat springen, waarna de consument weer te veel betaalt. Ook wordt niet altijd de meest effectieve oplossing gekozen.

Vandaar dat er een maatschappelijke urgentie is voor een energiebedrijf dat in eigendom is van de (toekomstige) bewoners (kopers en huurders). De praktijk is dat er woningen worden gerealiseerd met de BENG norm (Bijna Energieneutraal). Dat scheelt bewoners zo 2.000 euro per jaar aan energielasten ten opzichte van een veel betere Nul Op de Meter woning (exclusief nog lagere hypotheekrentes, stijgende energieprijzen of de hoge kosten om het systeem later alsnog op te waarderen). Er is een doorbraak nodig nu ontwikkelaars, woningbouwbeleggers en woningcorporaties door hogere bouwkosten hun investeringen in duurzaamheid beperken. Of om een alternatief te bieden voor de opkomende marktpartijen (waarvan sommige echte cowboys) die een kans zien in het leveren van energiesystemen.

De meerwaarde van deze benadering samengevat: lagere energielasten, betaalbare huisvesting, meer eigenaarschap, daardoor duurzamer gebruik, minder CO2 en een lagere belasting van het net. Bovendien een gearticuleerde positie van de bewoner op het moment dat bewoners een steeds crucialere rol gaan spelen in het produceren van duurzame energie. Een succesvol coöperatief energiebedrijf versnelt de energietransitie. De organisatie is eenvoudig te faciliteren door de (vereniging van) energiecoöperaties in de bestaande bouw.

Deelmobiliteit is meer mobiliteit, minder energie, minder ruimteslag en meer eigenaarschap

Bij stedelijke ontwikkeling is mobiliteit/parkeren een enorm belangrijke sleutel. Of het gaat om nieuwbouw in hoge dichtheid of in het bijzonder om de sloop en nieuwbouw van sociale huurwoningen in naoorlogse gebieden, het leidt tot een extra hoeveelheid auto’s die moeten worden ondergebracht in dure gebouwde parkeergarages. In de koop staan daar wel opbrengsten tegenover, maar in de sociale huur betekent dit voor de woningcorporatie tussen de 30 en 40.000 euro verlies per parkeerplaats. Wat er vervolgens vaak gebeurt is dat na vele overleggen de parkeernorm wordt verlaagd, waardoor bewoners moeilijker toegang hebben tot mobiliteit. Het kan ook zijn dat het project door de te dure parkeeroplossing helemaal niet doorgaat.

Een interessante en voor de hand liggende oplossing is om (elektrische) deelmobiliteit aan te bieden. In de businesscase hoort dan ook de ruimtebesparing of de opbrengst van de alternatieve aanwending van de bespaarde ruimte, de besparing op infrastructuur, de positieve waarde van een autoluwe woongebied en slimme koppelingen met de energieproducerende woning. Dit los van alle zachte meerwaarden die het gevolg zijn van het aanbieden van voldoende schone vervoersmiddelen op het gebied van vervoersarmoede, gezondheid, enzovoort. Eerste ervaringen wijzen ook op het belang van eigenaarschap in de wijze waarop het systeem wordt georganiseerd.

Een interessante serious game die ingaat op de keuzevoorkeuren van bewoners wordt nu ontwikkeld door Advier, Jam*Arcchitecten, Bende en ThePositiveLab onder de naam ParkMen. Bewoners maken zelf de keuzes welke breed palet aan verbeteringen ze willen in ruil voor het "opeten" van parkeerplekken. Zie www.parkmen.nl.

Kort CV

– Zelfstandig adviseur op het gebied van stads- en gebiedsontwikkeling (vanaf maart 2021).

– Medeoprichter van ThePositiveLab, www.ThePositiveLab.earth (vanaf december 2021)

– Lid van de Raad van Toezicht van het Warmtebedrijf in Zaanstad (WNZ) (vanaf 2019)

– Columnist Gebiedsontwikkeling.nu

– Concerndirecteur Stedelijke Ontwikkeling Zaanstad met de portefeuilles Cultuur, Economie, Infra, Gebiedsontwikkeling, Openbare Ruimte, Economie en Burgerzaken (2017-2021). Inzet op o.a. de verandering van de organisatie van beheer naar stedelijke ontwikkeling, de oprichting van een open warmtenet, de integrale aanpak van leefbaarheid en veiligheid in Zaanstad-Oost en het versnellen van de woningbouwproductie:  

– Adjunct- directeur  Grond & Ontwikkeling (het Ontwikkelingsbedrijf) in de Gemeente Amsterdam. Onder andere opdrachtgever voor de sanering van het tekort van meer dan 800 miljoen op de grondexploitaties, voor de grote gebiedsontwikkelingen in Amsterdam (exclusief de Zuidas), zelfbouw, broedplaatsen, studenten en jongerenhuisvesting en de transformatie van kantoren (2009-2017)

– Voorzitter van de Vereniging van Grondbedrijven (2017-2021)

– Directeur Vastgoedontwikkeling woningcorporatie Haag Wonen en onder meer verantwoordelijk voor de aanpak van drie krachtwijken, waaronder de Schilderswijk, en de nieuwbouwportefeuille (2003-2009)

– Adviseur en vennoot Bureau Middelkoop (1994-2002)

– Afgestudeerd planoloog (Universiteit van Amsterdam)

Zie ook:  linkedin.com/in/annius-hoornstra

Meer groen en blauw is te betalen uit de opbrengsten

Meer groen en blauw kan worden betaald uit de meerwaarde die het oplevert. Dat was de hypothese die voorlag in Almere Pampus. De gemeente Almere heeft opdracht gegeven om dit te onderzoeken. Geïnspireerd door de werkwijze van de The Greater Manchester Region zijn we vanuit ThePostiveLab met een breed palet aan stakeholders van banken tot het waterschap. Bekend is uit allerlei berekeningen dat meer groen en blauwe allerlei positieve effecten heeft, maar zijn die ook om te zetten naar investeringen?

Conclusie: dat kan. Het op tijd planten van groen kost geld, maar levert veel meer op en maakt het mogelijk om de meerwaarde terug te halen via de grondwaarde. Klimaatadaptieve maatregelen leiden op verschillende manieren tot baten van een lagere energierekening van bewoners, minder beheerkosten van de gemeente tot aan extra inkomsten uit aquathermie aan toe. En het moet mogelijk zijn meer dan 50% van het drinkwatergebruik te besparen door ook te kijken naar de besparingen van het niet aanleggen van bronnen tot en met de lagere kosten van waterzuivering.

Buiten de klassieke ketens van de gebiedsontwikkeling denken leidt zo tot het opzetten van nieuwe investerings- of samenwerkingsverbanden.

Link naar rapportage Investeren in de impact van Blauw en Groen in Almere Pampus

Werken in de stad, de meerwaarde zit niet in de grondwaarde

In Vlaanderen heeft men al een tijdje geleden de verweefcoach geïntroduceerd. Men zag dat werken werd weggedrukt door het wonen. Men noemt het de zwakke functie.

Een onderzoek samen met het Watertorenberaad voor de Utrechtse Baan in Den Haag en Suikerzijde in Groningen leidde tot nieuwe perspectieven op de meerwaarde van het investeren in meer werkgelegenheid. Daarbij is de klassieke grondopbrengst bij lange niet de kostendrager. De impact op de werkgelegenheid van hoog- tot laagbetaalde arbeid en het behoud van de aantrekkingskracht van een gebied of een werkgever zijn 100 keer meer waard dan een potentiele grondopbrengst.

De volgende stap van dit inzicht is een actieve rol van het bedrijfsleven bij stadsontwikkeling, niet alleen in het beïnvloeden van het programma, maar ook in het actief investeren en het rendement terughalen via de besparing op wervingskosten of het voorkomen van afschrijvingen op vastgoed.

Contact

Annius Hoornstra

Stads- en gebiedsontwikkelaar

E-mail: annius@ah-g.nl

Mobiel: 06-28467513

Website: www.ah-g.nl

linkedin.com/in/annius-hoornstra